Жилое помещение и обязательственные отношения - Страница 10

Таким образом, следует заключить, что обязательственные отношения, основанные на договорах, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, возникают с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям такового и не связаны с фактом государственной регистрации, несмотря на существующие указания по тексту ГК РФ.

Процессы, связанные с изменением и прекращением договорных обязательств, несут в себе схожие черты, поскольку оба указанных действия символизируют, что обязательство в том состоянии, в котором оно возникло утратило свою актуальность и действительность для субъектов относительного правоотношения. «Изменение» и «прекращение» как процессы в обязательственных отношениях имеют схожие черты с реорганизацией и ликвидацией юридического лица. Аналогично реорганизации, под которой понимается прекращение деятельности юридического лица с последующим правопреемством, происходит процесс изменения обязательственного правоотношения, т. е. прекращается «жизнь» одного обязательства, при условии, что возникает новое. Схожая симптоматика проявляется у процесса ликвидации юридического лица и прекращении обязательства, где в обоих случаях «жизнь юридического лица» и «жизнь обязательства» прекращается без какого рода правопреемства. Учитывая, что действия, связанные с изменением и прекращением обязательственной связи, имеют схожую сущность, что отражается на способах их реализации на практике, в рамках настоящего параграфа оба указанных процесса будут рассмотрены совместно.

По общему правилу изменение и прекращение обязательственных правоотношений может осуществляться одним из следующих способов:

1. По соглашению субъектов обязательственных отношений;

2. По инициативе одной из сторон обязательства;

3. Иных обстоятельств.

Изменение или прекращение договорного обязательства по соглашению сторон может быть осуществлено сторонами в любое время при достижении соответствующего соглашения. Непосредственный процесс, связанный с изменением или прекращением договорных обязательств регулируется нормой, закрепленной в ст.452 ГК РФ, согласно которой, соглашение об изменение или расторжение договора должно быть совершено в той же форме, что сам договор. Таким образом, в случае, если основной договор был заключен в форме письменной форме путем оставления единого документа, соглашение об изменении или расторжении указанного договора должно быть также составлено в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Что касается вопроса обязательной государственной регистрации соглашения об изменении или расторжении договора, необходимо отметить, что сама по себе государственная регистрация не относится к разновидности формы сделки. Аналогичный вывод делает К.П. Татаркина, которая указывает, что государственная регистрация не является формой сделки[77]. Схожая позиция прослеживается и в судебной практике[78]. Между тем, согласно п.2 ст.164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Казалось бы, что указанная норма вводит некий дисбаланс в установленный в теории и на практике подход, однако указанная государственная регистрация является не правоустанавливающей, а выполняет огласительную функцию в целях уведомления третьих лиц о наличии соответствующий прав у лица в отношении конкретной вещи.

Следовательно, необходимо сделать вывод, что одним из способов изменения или расторжения договора является заключение его субъектами соответствующего соглашения, которое должно быть совершено в той же форме, что и само соглашение.

Инициативное изменение или прекращение договорного обязательства происходит по волеизъявлению одной из его сторон и может быть реализовано как в судебном, так и во внесудебном порядке, при этом сама предпосылка изменения или расторжения договора может быть, как мотивированной, т. е. зависеть от поведения контрагента, так и не мотивирована и быть связана лишь с волеизъявлением инициатора процесса изменения или расторжения существующей обязательственной связи. Как указывается в юридической литературе «….Одностороннее изменение обязательства встречается довольно редко. Обычно законодатель наделяет таким правомочием одну из сторон в силу существенного изменения обстоятельств или нарушения норм права (или договора) другой стороной, что требует корректировки баланса прав и обязанностей…»[79].

Мотивированное изменение или прекращение обязательства происходит, как правило, в связи с нарушением контрагентом условий договора, что неотъемлемо сказывается на интересах кредитора и является побудителем для начала инициативного изменения или прекращения обязательства. В то время как немотивированное изменение или расторжение не зависит от поведения контрагента в целом, оно обусловлено лишь внутренней потребностью лица, обладающего правом на изменение или расторжение договора в одностороннем порядке. Важно обратить внимание, что в зависимости от того в каком порядке будет осуществляться изменение или прекращение (судебный или внесудебный) обязательства, основанием для изменения или прекращения соответствующей обязательной связи будут отличные акты (см. Таблица № 2).

Аналогичный вывод следует из п.3 ст.453 ГК РФ, согласно которой в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке договор считается с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении соответствующего договора. При этом независимо от того был ли ранее зарегистрирован в государственном реестре договор, на основании которого возникли обязательственные отношения, моментом их изменения или прекращения будет вступление соответствующего судебного акта в силу, а не момент внесения соответствующего записи в реестр. Схожая позиция следует из судебной практики: «….Как разъяснено в п.6 постановления Пленума от 17 ноября 2011 г. № 73, если в соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст.26 Закона о государственной регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.»[80].

Таблица № 2

Применительно к внесудебному порядку моментом изменения или прекращения соответствующих обязательственных отношений, как правило, является дата получения контрагентом уведомления об изменении или расторжении договора, если иное прямо не указано в уведомлении или договоре. Правомерность такого подхода[81] к определению момента изменения или прекращения обязательственных отношений во внесудебном порядке продиктована статьей п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, согласно которому юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Аналогичный вывод следует из следующего судебного дела: «.Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам п.3 ст.450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.»[82]. При этом указанная позиция распространяется также на случаи, когда договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку сама по себе регистрация, как указывалось ранее, выполняет лишь огласительную функцию. Подтверждение указанной позиции можно найти в судебной практике: «….Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (ст. 165.1 ГК РФ)…»[83].