Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде - Страница 8

Все вышеперечисленное не относится к иностранным юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, находящимся на упрощенной системе налогообложения (УСН) в соответствии со статьей 23 частью 3 ГК РФ ИП в рассматриваемой ситуации приравниваются к юрлицам и должны заключать именно договоры аренды, а не найма.

Итак, давайте отметим особенности рассматриваемой схемы белой сдачи жилого помещения юрлицу.

• если компания настаивает на таком оформлении взаимоотношений, то арендная (именно арендная) плата должна быть повышена в среднем на 15 % (налог на добавленную стоимость физического лица (НДФЛ) рассчитывается не простым добавлением 13 %, а по формуле АПх100:87, что несколько больше, к тому же собственник в этом случае необходимо будет отчитываться перед налоговой).

• перечисление денег возможно только на расчетный или карточный счет хозяина, что создает определенные неудобства.

• у арендатора по сравнению с нанимателем значительно больше прав даже и при краткосрочном договоре, что тоже необходимо учитывать.

• юридические лица обычно не согласны оформлять обеспечительный взнос за сохранность имущества (хотя к правоотношениям залога он никакого отношения не имеет). Максимум, на что можно договориться, это одновременное перечисление арендной платы «за первый и последний месяцы», что, согласитесь, совсем не то, на что рассчитывает собственник.

• в тексте договора, также как и при серой схеме, должно быть указано предельное число проживающих граждан, а также условия досрочного расторжения договора во внесудебном порядке по инициативе хозяина (в нашем случае арендодателя).

Заключение договора доверительного управления

Указанная форма оформления отношений между собственником и юридическим лицом (на практике и с ИП, и даже с физлицом) обычно встречается при использовании жилья (квартиры или дома) в посуточном или даже почасовом режиме, когда хозяин привлекает себе в помощь профессиональную управляющую компанию (подробнее об этом у нас шла речь в разделе 1.5). В этом случае, особенно когда юрлицо вкладывается в ремонт и оборудование посуточной квартиры в соответствии со стандартами, принятыми на этом рынке, ему требуются определенные гарантии, что сдатчик будет вести себя адекватно и не расторгнет договор раньше времени (или сильно повысит цену).

Для минимизации рисков существуют две основные схемы: первая – договор аренды на срок более года; вторая – ДДУ, где доверительным управляющим является агентство, а учредителем управления и выгодоприобретателем в одном лице – собственник. Такой договор в соответствии со статьей 1017 ГК РФ подлежит госрегистрации вне зависимости от срока, а его существенными условиями являются:

• состав имущества, передаваемого в доверительное управление, и его персонификация;

• указание учредителя и выгодоприобретателя;

• размер и форма вознаграждения доверительному управляющему (если таковое предусмотрено);

• срок действия, порядок расторжения и прекращение договора.

Естественно, договоры краткосрочного найма, заключаемые доверительным управляющим с физлицами-посуточниками, никаким образом в налоговых органах не засвечиваются, но зачастую и не заключаются вообще (что, конечно, неправильно). При этом агентство либо платит хозяину фиксированную сумму (например, 40 тыс. руб. вместо 30 тыс. руб. за обычный наем), либо передает ему всю выручку (например, за 30 дней квартира сдавалась 20 по цене 3 тыс. руб/сутки, что составило 60 тыс. руб.), за вычетом своей комиссии (по ДДУ – вознаграждения доверительного управляющего).

1.8. Сдача квартир в новостройках

Как уже говорилось в других книгах из серии «Сделки с недвижимостью»[3], квартиру в новостройке уже можно не официально сдавать с момента подписания акта приемки-передачи с застройщиком и заключения договора с управляющей компанией, получая тем самым хоть небольшой, но уже доход, компенсирующий затраты на ее приобретение.

Однако в дальнейшем дольщик (пока еще не собственник!) такой инвестиционной квартиры (он сам там жить не собирается) должен определиться для себя, кому, за сколько и в каком режиме такое жилье сдавать. Здесь существует три основных схемы:

• сдача «бетонной коробки» трудовым мигрантам;

• выполнение ремонта силами нанимателей;

• ремонт за свой счет и последующая сдача.

Давайте рассмотрим каждую из них подробнее.

Сдача новостройки без отделки

Это самый простой и беспроблемный вариант для любых (от эконом-панели на окраине до премиум-класса в центре крупного города) квартир, до момента оформления прав собственности (когда хозяин получает Свидетельство о госрегистрации права, а этого счастливого момента можно ждать до трех лет включительно). Съемщиками бетонной коробки без внутренней отделки будут трудовые мигранты, ремонтирующие другие квартиры и общественные помещения в этом же доме. Найти их проще всего через управляющую компанию или путем адресной расклейки по подъездам (хотя на практике выгоднее делать наоборот – сначала расклейка, потом обращение в УК).

Проживание вышеуказанных граждан в неотремонтированной квартире особых трудностей дольщику (в последствии собственнику) не доставляет, за исключением большого расхода воды и электроэнергии (часто с несанкционированным подключением к общей электросети дома), так что лучше всего все-таки искать гастарбайтеров, которых порекомендует УК (за них платят скромнее, но и проблем возникает тоже меньше).

Выполнение ремонта силами нанимателей

В теории эта схема выглядит так: в неотремонтированную квартиру пускают тех же приезжих строителей (или, может быть, их бригадира), с которыми достигается договоренность, что денег они не платят, а делают черновую отделку жилья (выравнивание стяжки на полу, шпатлевка стен и потолка, штробление каналов под электрику, установка разводки под сантехнику, приведение в порядок откосов стеклопакетов и некоторые другие работы). Стороны (дольщик и, например, бригадир отделочников) оговаривают объем и смету работ, а также время взаимовыгодного проживания (только узнайте заранее из независимых источников верхнерыночную стоимость материалов и трудозатрат), после выполнения которых уже будет начисляться плата за наем.

Внимание! Никогда не соглашайтесь на предложения бригадира сделать в счет проживания чистовой ремонт жилья, ибо его качество будет таково, что после освобождения квартиры проще все счистить, выкинуть и переделать заново. Также не стоит связываться с гражданами (не строителями-отделочниками), которые будут предлагать выполнить аналогичный ремонт за проживание – причина, думаем, Вам понятна.

Ремонт за свой счет с последующей сдачей

В рассматриваемом случае дольщик (или уже даже собственник) выполняет белую отделку жилья, как было указано выше, а чистовой ремонт делает уже после выселения гастарбайтеров или их реководителей. По времени это занимает в среднем 2–3 месяца, после чего в квартиру закупается самая дешевая мебель и оборудование и она сдается в посуточном режиме (подробнее об этом у нас шла речь в разделе 1.5). Конечно, жилье можно сдать и семье по классической схеме (оплата помесячно), но это экономически менее выгодно, особенно в отдаленных непрестижных районах.

Однако следует учитывать сильные ценовые ножницы между затратами на ремонт и величиной платы за наем: даже самая дешевая отделка 2-х или 3-х комнатной квартиры под посуточную сдачу составляет минимум 300–500 тыс., а в реальности 600–700 тыс. руб., и к тому же весь процесс занимает в теории 2–3, а на самом деле 4–6 месяцев. Так что срок окупаемости такого проекта (из расчета платы за наем 30 тыс. руб/мес), составляет около трех лет и к этому времени от всего «ремонтного великолепия» и недорогой мебели ничего не останется (реально придется переделывать заново). Так что наиболее рациональной из трех вышеперечисленных схем является первая – сдача серой коробки трудовым мигрантам (естественно, до полного заселения отремонтированных соседних квартир постоянными жильцами).