Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде - Страница 6

2. Оперативный подбор запасных вариантов

В случае если альтернативщик вдруг начинает серьезно требовать пересмотра условий (подробно об этом у нас пойдет речь в главе 5), т. е. поднимать стоимость до истечения оговоренного срока или требовать расторжения договора, Вам необходимо быстро найти похожий по цене, качеству и местоположению запасной вариант, иначе Ваш клиент (собственник большой) тоже будет вынужден настраивать на освобождении своего жилья – особенно если ему реально некуда на время переехать.

3. Предложение своих вариантов

Если Вы, уважаемый читатель, сдаете в наем свое лишнее жилье или планируете это делать (или так поступаю Ваши родственники и близкие друзья), то постарайтесь уговорить потенциального заказчика (собственника большей) поехать жить именно туда! В этом случае вероятность всевозможных неприятностей со стороны нанимателя значительно меньше и уйти тихо по-английски такой клиент уже не сможет – возвращаться-то ему все равно в свою большую квартиру..

4. Особенности договорной работы с клиентом

По умолчанию агентством в отношении большей квартиры реализуется схема наймодатель (клиент) – наниматель (сотрудник фирмы) – поднаниматель (жилец), однако она подразумевает ответственность агентства (и фактическую, и юридическую) перед своим заказчиком за состояние жилплощади (что, кстати, всегда заявляется Вами в рекламных целях). Конечно, это не есть хорошо, но чтобы законно уклоняться от подобных обязательств, Вам нужно будет разрывать классическую триаду «наймодатель – наниматель – поднаниматель» и заключать договор найма (или даже безвозмездного пользования) напрямую, между хозяином (Вашим клиентом) и жильцом, которого Вы же и найдете. Однако этот путь, обращаясь в агентство с просьбой подобрать вариант арендного обмена, не готовы платить вам ежемесячный аннуитетный платеж (обычно 20–35 % от разницы плат за наем

большего и меньшего вариантов), а хотят «отделаться» разовой комиссией, как при обычной сдаче (снятии) жилья. Первая схема (небольшие регулярные суммы), безусловно, намного интереснее для Вас, хотя она подразумевает ту самую ответственность за состояние большей квартиры. Но с самого начала переговоров с клиентом он должен понимать, что платить придется именно ежемесячно (для Московского региона – минимум 10 тыс. руб./ мес.), иначе это уже будет не арендный обмен, а две отдельные сделки – сдать большую квартиру и снять меньшую, а что, как говорится в народе, две большие разницы!

Арендный разъезд

Указанная схема применяется, если по какой-то причине собственники (вместе со своими членами семьи) не могут (или не хотят) разъехаться из большой 3-х или 4-х комнатной квартиры в центре города или другого престижного района. Чаще всего это три поколения, живущих под одной крышей – пожилые родители, в свое время получившие или купившие хорошее жилье, их сын (дочь), невестка (зять) и внуки.

Если риэлтер, ведущий разъезд большой квартиры, видит, что кто-то из них (чаще всего старики) сознательно не хотят ничего делать, то можно предложить им разъехаться на время», правда, как показала практика, в этом случае доплата (например, большая квартира была сдана за 70 тыс. руб./мес., а маленькие однокомнатные сняты за 30 тыс.) и, естественно, Ваша комиссия будет весьма скромными.

Более интересной с коммерческой точки зрения разновидностью рассматриваемой схемы является арендное расселение, которое предлагается не желающим разъезжаться жильцам коммуналки (только в случае двух лицевых счетов; на три и более варианта это делать экономически нецелесообразно).

В этом случае жильцы, безусловно, попросят доплату, но и коммуналка, даже без ремонта (в центре большого города), будет сдаваться за весьма немаленькую сумму.

На практике в подобных случаях обычно возникают две проблемы: во-первых, потенциальные наниматели большой квартиры, готовые сделать в ней ремонт, требуют заключения договора найма на длительный срок (до 5 лет) или даже предлагают оформить договор аренды с госрегистрацией обременения (и их можно понять). Во-вторых, бывшие коммунальщики, переехав временно в отдельные квартиры, часто, обычно через год, начинают выдвигать новые условия на предмет качества их временного жилья и уровня доплаты, а иногда и просятся назад (а наниматели большой коммуналки только что сделали в ней хороший ремонт, рассчитывая прожить там минимум пять лет). Так что реализация этой схемы требует уже более высокого уровня риэлтерского мастерства, но и аннуитетный доход агентства, которое занимается подобными сделками, с каждой из них немаленький.

Арендный обмен за границу

Для обозначения этой сделки, приобретающей в последние годы все большее распространение, используется термин дауншифтинг (downshifting – буквально переключение на более низкую передачу, замедление или ослабление какого-либо процесса). Собственник жилья в крупном и дорогом городе его сдает, а сам снимает объект (начиная со студии и бунгало) где-нибудь на берегу теплого моря (для сезонного проживания: в Болгарии, Черногории, Хорватии, Турции; для зимнего или круглогодичного: в Таиланде, Индии, Вьетнаме, Малайзии, Индонезии), в большинстве случаев продолжая работать в режиме фрилансинга (free lance – удаленный доступ) по своей основной профессии.

К числу типичных дауншифтеров относятся, в первую очередь, молодые люди в возрасте 23–28 лет, у которых нет своего жилья, а снимать его гораздо выгоднее в странах юго-восточной Азии, включая Гоа. Во-вторых, это уже более зрелые и состоявшиеся граждане, использующие уже нажитую недвижимость в России (или живущие на доходы от заработанных и работающих капиталов).

При этом объекты, остающиеся на родине, сдаются в наем аналогично схемам, рассмотренным в предыдущем подразделе (особенностью управления имуществом дауншифтеров является то, что жилье за границей они подбирают все-таки себе сами, поэтому платят агентству более низкую комиссию 10–15 % фактически за присмотр за российской квартирой или домом). Кстати, в этом случае часто используется договор доверительного управления имуществом, который, как говорилось выше, подлежит государственной регистрации в качестве обременения и является дополнительной гарантией «сохранности» недвижимости на родине.

1.6. Посуточная сдача квартир

Указанная схема получила в последние годы значительное распространение во всех крупных городах мира, а не только у нас в России. При поверхностном рассмотрении сдача жилья в посуточном режиме очень выгодна. Например, среднестатистическую 1-к квартиру в Москве можно сдать за 30 тыс. руб/мес., а в сутки – за 3 тыс. руб. (90 тыс. в месяц).

Однако все так замечательно лишь на бумаге: во-первых, никогда и никому не удавалось обеспечить стопроцентной заполняемости объекта (7 дней в неделю, 30 в месяц, 365 в год) – для Москвы отличным результатом считается 18–20 дней, а при сдаче при помощи специализированных фирм 23–25; во-вторых, частая смена жильцов рано или поздно приводит к разгрому в квартире (например, жилье снимала компания молодых людей для проведения вечеринки); в-третьих, к таким объектам предъявляются повышенные требования по меблировке, обстановке и уборке:

• выполнение ремонта. В посуточной квартире постоянно приходится освежать текущий ремонт, ибо из-за частой смены жильцов ее состояние быстро ухудшается;

• мебель и обстановка. Требуется обставлять жилье в едином стиле, хотя бы самой дешевой (из магазина ИКЕА), но относительно новой мебелью. Также необходимо дополнительное оборудование и электроприборы (чайник, СВЧ, хорошая посуда, утюг, DVD-проигрыватель, Wi-Fi-роутер).