Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку - Страница 10

• замеры площади БТИ

В тексте договора обычно указывается и оплачивается ориентировочная (строительная) площадь объекта, однако после возведения здания она обычно оказывается меньше (в среднем на 1–3 %). Недобросовестные компании обычно устанавливают нижний предел (2–3 %) расхождения проектной и реальной площадей, при недостижении которого перерасчет не производится. Например, Вы заплатили за 100 кв. м, однако фактически, в результате замеров бюро Росте-хинвентаризации (БТИ), площадь квартиры оказалась 98,02 кв. м, и компенсацию разницы никто не вернет. На практике встречается и другой случай: после замеров площадь составила якобы 103,14 кв. м, и застройщик требует, если порог расхождения 2–3 % не был установлен или превышен, доплатить за лишний метраж. Если Вы не поленитесь самостоятельно тщательно измерить все помещения своей квартиры, то цифры могут оказаться не те (например, 100,22 м), что заявлены техником БТИ (последний, естественно, получает из дополнительно внесенных клиентами денег свой небольшой процент). Кроме того, многие застройщики пытаются включить в общую площадь жилья летние помещения (балконы и лоджии), что с 01.03.2005 г., с введением в действие нового ЖК РФ, не допускается.

• оплата нотариального оформления и регистрации

Как уже говорилось выше, оформление договоров купли-продажи или передачи квартир в новостройках не требуют нотариального оформления, и взимание нотариусом платы за техническую работу (0,5–1 % от стоимости, указанной в договоре) с клиента – явное нарушение закона! Единственно, за что требуется заплатить – это заверение нескольких видов документов, необходимых для госрегистрации, однако стоят такие действия смехотворно мало – 1–2 тыс. руб. с квартиры.

Также с покупателя жилья иногда требуют деньги за учетную регистрацию инвестиционного договора. Во-первых, такая на сегодняшний день обязательной не является (хотя желательна для клиента), во-вторых, плата за нее тоже невелика – 500—1000 рублей.

Естественно, оплачивается и государственная регистрация договора долевого участия в строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ – на момент написания настоящей книги она составляет 1000 руб. за регистрацию права.

• оплата перевода денег через банк

Как уже говорилось выше, самым оптимальным видом платежа за квартиру является внесение наличных рублей на расчетный счет компании, реквизиты которого указаны в договоре. При этом банк, где расположен счет, не должен взимать дополнительную комиссию за зачисление суммы. Однако на практике, особенно при расчете в СКВ (долларами или евро), а также по безналу, с Вас могут потребовать дополнительную комиссию, доходящую иногда до 2 % от величины платежа (например, чтобы на счет фирмы зачислили 100 тыс. долл., надо перевести по безналу 102 тыс.), или суммму в рублях по явно невыгодному курсу: ЦБ + 1–2%.

• оплата коммунальных платежей

Очень часто квартплату начинают начислять с даты принятия объекта, а также компания-застройщик требует оплатить услуги некоего ЧОП «за охрану дома и территории». Такие поборы незаконны: коммунальные платежи взимаются только со дня подписания соответствующего договора с эксплуатационной организацией. Именно с этого момента (а не со сдачи дома!) квартплата обычно берется за 4 месяца вперед.

• обязательство вступить в ТСЖ

Иногда в тексте договора сказано, что клиент берет на себя обязательство вступить после окончания строительства в создаваемое на объекте (многоквартирном доме) Товарищество собственников жилья (при этом подразумевается оплата, помимо «коммуналки», вступительных и членских взносов, правда, небольших). Такое положение договора незаконно – в соответствии со ст. 143 ЖК РФ участие жильцов в ТСЖ – их право, а не обязанность, и на величину квартплаты подобное «членство» не влияет.

• оплата посреднических услуг по оформлению документов

Иногда компания навязывает клиенту свои платные услуги по оформлению комплекта документов в собственность, причем по явно кабальным ценам, доходящим до 2 % от стоимости квартиры, таунхауса или коттеджа (в Москве, например, все необходимые действия можно выполнить в судебном порядке за 50–70 тыс. руб. и 4–6 месяцев). Такое положение договора явно противоречит Закону РФ «О защите прав потребителей»[7], однако застройщик имеет реальные возможности «заволокитить» процесс независимого оформления, и при назначении общей стоимости работ в пределах до 100 тыс. руб. все-таки, как показала практика, лучше воспользоваться такими явно навязанными услугами, а не искать счастья (или правды) на стороне, ибо судебное оформление (приобретение прав собственности по суду) стоит сейчас примерно столько же.

В настоящем разделе авторы попытались рассмотреть и систематизировать основные явные или скрытые схемы обмана приобретателей нового жилья, начиная с откровенно мошеннических и заканчивая относительно честными. Далее у нас пойдет речь о том, как выбрать и проверить строительную (девелоперскую) компанию, которая хотя и использует указанные методы, но делает это все-таки в рамках закона и не выходит за пределы разумного. Перечень организаций, имеющих меньше всего замечаний со стороны клиентов, приведен в Приложении 1 нашей книги.

В предшествующем разделе мы рассмотрели основные виды афер с новостройками «по существу», т. е. как они организуются и проводятся. Но все-таки главное для фармазона – не только продумать схему преступления, подобрать «реквизит» и распределить роли, но и втереться жертве в доверие, убедить человека в том, что предлагаемая схема «сделки» выгодна и безопасна, что ее «участники» (т. е. аферисты) честные и порядочные люди, а потом жестоко «лоха развести», т. е. жертву обмануть.

В подавляющем большинстве случаев мошенник выбирает при работе с клиентом манипулятивный стиль общения: для него жертва – соперник в игре, которую обязательно надо выиграть, т. е. получить выгоду: сначала – психологическую, а в перспективе – материальную. При этом выявляются и «схватываются» слабые места в характере «лоха» (один человек очень жаден до денег, другой покупается на дешевую лесть, третий мнит себя Наполеоном наших дней – у каждого «шизика», как известно, есть свой пунктик), после чего манипулятор, улавливая первые психологические реакции собеседника, старается внушить ему постулат «Ты – честный, и я – честный. Давай держаться друг друга». При этом тактика общения постоянно меняется: схемы воздействия на клиента, не приносящие успеха, отбрасываются, и мошенник переходит к другим, взятым из его богатого арсенала.

Особенностью мошенничества на первичном рынке жилья является, во-первых, многоэпизодность афер («квартиры в новостройках» предлагаются сразу большому количеству приобретателей); во-вторых, гражданам наносится, как правило, особо крупный ущерб (по квалификации ст. 159 ч. 4 УК РФ – более 1 млн рублей); в-третьих, с «пассажирами» работает несколько фармазонов (организованная группа), залегендированная как инвестиционная, риэлтерская, строительная, взаимозачетная или девелоперская фирма. В указанном преступном сообществе четко распределены роли: «бригадир», или «гендиректор» (т. е. организатор, мозговой центр преступления, сам находящийся в тени и с клиентами не работающий), «нижние» (непосредственные исполнители) и «верхние» (обычно коррумпированные госслужащие, осуществляющие прикрытие операции). Из числа «нижних» дополнительно выбирается «просто директор» – наиболее презентабельный и общительный человек, который непосредственно «беседует» с жертвами. Очень часто подобная группа является скрытой, или латентной (на «поверхности» находится только «директор», который в большинстве случаев имеет подложные документы и после совершения преступления «ложится на дно», т. е. скрывается).