Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика - Страница 6

Не соглашайтесь на подобные предложения со стороны риэлторских фирм или оппонентов по сделке, особенно при совершении обмена на другую неприватизированную квартиру – пусть партнеры лучше приватизируют свою!

Расприватизация – это признание договора передачи недействительным на основании ст. 168–172 и 175–179 ГК РФ (подробнее см. главу 2.16), которое выполняется только в судебном порядке. Но в этом случае истцом (т. е. Вами) должны быть предоставлены обоснованные доказательства, почему договор передачи необходимо расторгнуть. Если суд сочтет доводы убедительными, то приватизация будет считаться вообще несостоявшейся и истцы смогут еще раз воспользоваться своим правом на бесплатное оформление квартиры в собственность.

На практике встречается, правда редко, еще один случай «расприватизации» – когда собственники получили отказ в «деприватизации» со стороны муниципальных органов.

Обращение в народный суд с иском о расприватизации (см. главу 2.17) требует квалифицированной юридической помощи (приглашения адвоката, который в каждом конкретном случае подберет основания и обеспечит доказательства), а также занимает в среднем 3–6 месяцев. Положительное решение суда необходимо зарегистрировать в органах юстиции (Росреестр), и только с этого момента жилье переходит обратно в муниципальный фонд, а Ваше право однократной бесплатной приватизации восстанавливается.

Через кого в Москве можно оформить ускоренную приватизацию? В какой срок?

Подобные услуги и не только в столице, предлагают многие юридические фирмы, но настоятельно советуем туда не обращаться! Во-первых, «значительно» ускорить приватизацию не получится (стряпчие обещают и берут деньги за 20–30 дней, а в реальности все равно выходит 50–60); во-вторых, можно стать жертвой банального мошенничества. В Москве можно посоветовать только муниципальное предприятие НП «Мосгоруслуга», сайт mgr.ru.

Обязательно ли для приватизации предварительно оформлять договор соцнайма (у нас его нет) или достаточно обменного ордера, выданного в 1984 году (корешок сохранился).

Да, для приватизации необходимо предварительно заключить ДСН, что может занять некоторое время (до 2 недель).

Слышала, что издан закон, позволяющий оформить частную квартиру (я её в 1996 году покупала) обратно в муниципальную. Как это сделать? Налоги и взносы на капремонт платить не хочу.

Пока указанный федеральный закон ещё не принят, возможно, он вступит в силу после окончания приватизации в 2017 году.

В 1991—94 гг. проживала и была прописана в Чечне. С началом боевых действий всей семьей оттуда уехали. Сейчас живу в Питере в муниципальной комнате, хочу её приватизировать. Могут ли с меня потребовать справку, что в ЧР я правом приватизации не пользовалась? Ведь получить такую невозможно по определению.

Формально, да. Если в ныне существующем паспорте у Вас нет отметок о прописке в 90-х гг., лучше этот факт скрыть, иначе придется обращаться в суд.

Если я приватизирую квартиру совместно с мужем и взрослой дочерью, могут ли они впоследствии продать свои доли без моего участия?

Да, могут. Более подробно об этом у нас пойдет речь в главе 3.7. Так что ещё раз подумайте, стоит ли давать свое согласие на приватизацию.

В какой момент и у кого возникает право собственности на недвижимость в случае самостоятельного строительства жилого дома? Земельный участок (под ИЖС) был оформлен 4 года назад на тестя, но впоследствии отношения с женой не сложились. Дом строился на мои деньги и почти готов, однако бывшие родственники отказываются прописать меня, а выплачивать компенсацию не хотят.

В соответствии со ст. 219, 222 ГК РФ право собственности на законно возведенное недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации в органах юстиции, на самовольные постройки – в общем случае не возникает вообще. В рассматриваемом выше примере необходимо дождаться окончания строительства дома, получить в местном БТИ необходимые документы и пройти госрегистрацию (например, в Подмосковье – в районном отделе Росреестра по Московской области). После этого следует обратиться в районный Народный суд с исковым заявлением о признании права собственности на часть дома.

Если дом действительно строился на Ваши деньги и имеются соответствующие документы (счета, квитанции, договоры, накладные), то Вы сможете продать его как «кучу стройматериала», складированного на земельном участке. Однако следует иметь в виду, что если в момент покупки материалов (что отражено в чеках и квитанциях), Вы состояли в браке, то полученная от их продажи сумма считается общим (совместно нажитым) имуществом супругов, да и найти покупателя на указанных выше условиях весьма сложно, ведь земельный участок оформлен не на Вас. Так что советуем пойти по первому пути.

Информация о том, как возникают права собственности на недвижимое имущество и какие при этом требуются документы, приведена в таблице 2.3. О процедуре упрощенного оформления прав на дом речь пойдет в главе 4.19 четвертой части нашей книги.

Наша семья состоит из 4 взрослых: родители, я и брат. Пришли в жилотдел приватизировать свою 3-комнатную квартиру (параметры прилагаются – прим. авт.). В момент заполнения заявления инспектор задала вопрос: «В какую форму собственности будем оформлять?» Есть ли в этом принципиальная разница?

Да, есть, и очень существенная. Существует четыре основные формы собственности: индивидуальная, долевая, общая совместная и общая долевая. Давайте рассмотрим более подробно их особенности.

1) Индивидуальная собственность подразумевает, что в квартире прописан (зарегистрирован) один человек или все проживающие в ней (кроме несовершеннолетних) отказались от своих прав приватизации в пользу кого-то одного. Эта форма наиболее рациональна в случае, если семья (или кто-то из ее членов) планирует совершить обмен своей квартиры на другую, возможно, неприватизированную (подробнее об этом речь шла в предыдущей главе). Однако у оставшихся граждан (отказавшихся от приватизации) право пользования жильем сохраняется в полном объеме.

2) Долевая собственность сейчас используется только при приватизации коммунальных квартир (см. главу 3.7 третьей части нашей книги). Например в трехкомнатной коммуналке три лицевых счета, а площадь комнат 20, 18, 16 м². При приватизации в долеую (на практике еще встречается термин – реальную долевую) форму первая семья (или одинокий жилец) получает 37/100 долей в праве, вторая —33/100, третья —30/100. Естественно, в Свидетельстве о госрегистрации будут указаны не только эти «сотые» доли, но и комнаты – соответственно № 1, № 2, № 3. Начиная с октября 2012 г. жильцам отдельных (не коммунальных) квартир приватизация в реальную долевую форму не оформляется, даже если между ними и достигнуто соглашение о порядке пользования комнатами (см. главу 3.7)

3) Общая долевая собственность отличается от чисто долевой тем, что в соответствии со ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, даже если они не договорились о фактическом разделе комнат, признаются равными (идеальными). В рассматриваемом случае каждый из четырех членов семьи имеет 1/4 доли.