Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам - Страница 5

Каждый из очередников, если он не является малоимущим, имеет право подать заявление о предоставлении ему жилья по такому договору, причем заселение наемных домов происходит в порядке очередности постановки на учет, а не подачи этого заявления.

Как показывает практика применения нового закона, стоимость найма квартиры в жилом доме социального использования выше в 1,5–2 раза, но не может превышать пределов, установленных подзаконными актами субъектов РФ. Более подробно положения о некоммерческом найме регулируются статьями 91.1—91.20 ЖК РФ, введенными в действие вышеупомянутым законом 217-ФЗ.

Обязан ли наниматель по ДСН оплачивать расходы на капремонт дома?

Нет, не обязан. Соответствующая строка в квитанции по уплате ЖКХ для муниципальных квартир не включается.

Почему сейчас в неприватизированной изолированной квартире нельзя разделить лицевые счета, как раньше?

Глава 8 ЖК РФ (социальный наем) такую процедуру более не предусматривает.

Чем социальный наем отличается от коммерческого и имущественного?

Более подробно об этом шла речь в главе 3.1 третьей части данной книги. Главное отличие соцнайма – его бессрочность и «социальные» гарантии для нанимателя и членов его семьи.

Проживаю по ДСН в ведомственном жилом доме при фабрике (вопрос из Костромской области. – прим. авт.). У предприятия сменился собственник. Могут ли нас выселить или, как минимум, поднять квартплату?

Выселить, а также изменить условия ДСН не могут, ведь в соответствии со статьей 64 ЖК РФ переход права собственности на жилое помещение, занимаемое гражданами по договору соцнайма, не влечет его расторжения или изменения существенных условий такового. А вот поднять плату за ЖКХ могут, и это наверняка будет сделано.

Подлежит ли договор соцнайма госрегистрации? Заключенный после 22 июля 2014 года – подлежит на основании статьи 26.1 Федерального закона № 122-ФЗ[6].

Чем ответственный наниматель отличается от ответственного квартиросъемщика?

Ничем. Второй термин использовался в ЖК РСФСР и сейчас уже официально не применяется.

На основании чего граждан можно выселить с занимаемой жилплощади? Что в этом случае предоставляется взамен?

Начнем с конца вопроса. Если выселение граждан состоялось (на основании судебного решения или, если дом грозит обвалом, в административном порядке, см. таблицу 4.3), то возможны три разных исхода.

1. Предоставление другого благоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма (ДСН). Степень «благоустроенности» определяет в своем решении суд, учитывая обстоятельства, заслуживающие внимания, а также нормативные акты местной администрации в жилищной сфере.

2. Предоставление помещения, отвечающего нормам общежития. Согласно ст. 84 ЖК РФ подобная жилплощадь предоставляется также по ДСН и может быть значительно меньше ранее занимаемой.

3. Без предоставления жилого помещения. Используется в случае неправомерных действий со стороны гражданина.

Все основания для выселения, имеющиеся в действующем законодательстве, указаны в таблице 4.3.

Соседи по коммунальной квартире не появляются в ней уже почти два года (в их комнате свалены старые вещи). Можно ли по суду добиться их выселения и занять освободившуюся жилплощадь? Их комната неприватизирована.

Сделать это практически невозможно. Ранее в Жилищном кодексе РСФСР была ст. 60, согласно которой (ч. 1) наниматель и члены его семьи, отсутствующие в квартире более 6 месяцев без уважительных причин, подлежали выселению. Эта же норма относилась и к лицам, осужденным к лишению свободы на срок более полугода (п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР). Однако 23.06.95 г. Конституционный суд РФ своим решением № 8-П[7] отменил данные дискриминационные ограничения, доставшиеся нашему обществу еще с советских времен.

По-другому обстоит дело, если Ваши соседи не вносят квартплату. Согласно ст. 90 ЖК РФ в этом случае наймодатель (муниципалитет) может подать исковое заявление в суд о выселении неплательщика. Если соответствующее решение состоится (на практике это маловероятно), то Вы, как соседи, имеете преимущественное право занятия освободившейся жилплощади бесплатно или путем выкупа (см. главу 3.8 третьей части книги).

Таблица 4.3

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ВЫСЕЛЕНИЯ С МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЖИЛПЛОЩАДИ

Еще одна возможность занять комнату предоставляется в случае, если местонахождение ваших соседей невозможно установить. Тогда можно инициировать судебную процедуру признания их отсутствующими или умершими (см. главу 2.3 второй части книги).

Соседи, живущие под нами, используют свою приватизированную 2-комнатную квартиру не по назначению: организовали в ней радиомастерскую, занимаются извлечением драгметаллов из «электронного лома». В общую вентиляцию по ночам выбрасываются ядовитые газы. Куда только мы не обращались – результата нет. Можно ли их выселить?

Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения в многоквартирных домах предназначены исключительно для проживания граждан, без права ведения в них коммерческой деятельности, тем более такой, которая наносит явный вред здоровью окружающих.

Однако на практике выселить подобных «предпринимателей» из занимаемой ими квартиры весьма проблематично. Можно только добиться законным путем прекращения производственной деятельности.

Из вопроса не совсем ясно, как Ваши соседи приобрели указанную квартиру (приватизировали, купили, получили по наследству), а также прописаны ли они по указанному адресу. Кроме того, для выработки тактики борьбы с «бизнесменами» необходимо знать, зарегистрированы ли они (как частные предприниматели, в виде ООО, ЗАО), имеют ли лицензию на работу с драгметаллами. В вопросе, к сожалению, не указано, в каком городе происходят вышеуказанные события. В Москве, например, действует распоряжение Мэра № 110-РМ[8], согласно которому муниципальные органы (в столице это Департамент имущества, ранее – ДМЖ) имеют возможность подать исковое заявление в суд о признании договора передачи или вторичного отчуждения (см. главы 2.2, 2.4) недействительными на основании ст. 169 ГК РФ (см. главу 2.16).

Кроме того, есть возможность привлечь предприимчивых соседей к уголовной ответственности по ст. 171 (незаконное предпринимательство), ст. 191 (незаконный оборот драгоценных металлов), ст. 198 (уклонение от уплаты налогов) УК РФ. К сожалению, санкции этих статей не предусматривают конфискацию имущества осужденных, но очень большой штраф им придется заплатить.

В случае каких-либо подозрительных выбросов в вентиляцию или наружную атмосферу немедленно звоните в местные экологические службы или службу спасения (в Москве – (495) 937-99-11, 112 – с мобильных).

В связи с тяжелой болезнью мужа (необходимость длительного дорогостоящего лечения) наша семья, проживающая в 3-х комнатной муниципальной квартире с небольшими излишками жилплощади, попала в очень тяжелое материальное положение, когда на счету буквально каждый рубль. Поэтому квартплату в полном объеме оплачивать не можем (платим только за телефон и свет, чтобы их не отключили). Из УК несколько раз присылали уведомления об оплате, и, наконец, пришла повестка в суд и копия искового заявления, где сказано, что, если мы не погасим задолженность, нас выселят в общежитие. Действительно ли возможно такое?