Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса - Страница 8

Могу ли я найти покупателя на квартиру самостоятельно, а потом заказать в агентстве услуги по оформлению? Сколько это будет стоить? Куда обращаться?

Да, можете. Большинство риэлтерских фирм предлагают такие тарифные планы, при этом даже оказывают консультации по правильному составлению и размещению объявлений. Юридическое сопровождение сделки стоит обычно 50 % от цены за полный комплекс услуг (например, при чистой продаже вместо 3 % – соответственно 1,5 % или вместо 200 тыс. руб. – 100 тыс.). Обращаться можно по телефонам, указанным в нашей книге.

Продаю свою квартиру сам, без посредников. Где можно скачать образец авансового соглашения и договора купли-продажи?

Указанные документы приведены в электронном виде в книге нашего авторского коллектива, посвященной договорному праву в сфере недвижимости. Более подробно – на сайте zsrd.ru.

Продаю квартиру хорошему знакомому, но полной суммы у него сейчас нет. Можно ли оформить сделку в рассрочку?

Да, можно. В этом случае составляется Договор купли-продажи с рассрочкой платежа (график погашения задолженности необходимо обязательно указать) и согласно статьи 488 ГК РФ у продавца возникает залог на квартиру в силу закона, который после окончания расчетов необходимо будет снять (подробнее об этом – в главах 2.5 и 3.21).

Купил квартиру в новостройке. Дом построен и сдан Госкомиссии (введен в эксплуатацию – прим. авт.). Могу ли я её продать сейчас, еще до получения свидетельства о собственности?

Да, можете, хотя это экономически невыгодно (после получения свидетельства стоимость объекта возрастает в среднем на 10–20 %). Юридически сделка оформляется либо уступкой права требования, либо расторжением «старого» договора и заключением нового.

Давно планирую купить отдельную квартиру сыну (ему сейчас 19 лет). В какое время и у кого лучше всего и безопаснее это сделать? Как перестраховаться, чтобы он ее сдуру (по молодости и глупости) не продал?

Давайте все по-порядку. Наиболее рациональное время для покупки городской недвижимости (квартир, комнат) – период с середины июля до конца августа. В это время большинство потенциальных покупателей живут за городом или расслабляются на курортах, а жизнь идет, и продавцам бывают срочно нужны деньги. В разгар лета (а также в январе – феврале, на новогодние и майские праздники) квартиру можно купить в среднем на 20–30 % дешевле.

Неблагоприятное время для покупателя длится значительно дольше. Это сентябрь – третья декада декабря и конец мая – середина июня. В этот период лучше сделку не планировать – на рынке повышается уровень деловой активности, и цены идут вверх.

Следующая часть вопроса: у кого покупать? Здесь есть три основные возможности.

1. На первичном рынке. Под ним подразумеваются квартиры в домах-новостройках, у которых не было еще хозяев (лицевые счета не открывались). В среднем эта жилплощадь стоит на 20–30 % дешевле, но находится обычно в необжитых, удаленных районах, не телефонизирована, требует значительных затрат на ремонт. Так что если Вы хотите, чтобы Ваш отпрыск прошел суровую школу жизни, а заодно освоил полезные профессии штукатура, маляра, плотника, электрика и сантехника, то обращайтесь в фирмы, которые торгуют по поручению застройщиков квартирами в домах-новостройках или сами их возводят, более подробно о них – в главах 3.12 и 3.14.

2. На вторичном рынке у хозяев. В этом случае необходимо искать покупателей самостоятельно (подробнее см. следующий вопрос). В среднем этот процесс займет от двух недель до двух месяцев, и чем дольше Вы будете подбирать вариант, тем дешевле он обойдется, особенно если приурочить поиски к летним месяцам.

3. На вторичном рынке у риэлторов. Самый простой способ решения указанной проблемы – посетить одно из агентств недвижимости, работающее в Вашем городе (как его выбрать, подробно рассказано в главе 1.18). Только имейте в виду, что обращение даже в известную фирму не дает гарантии, что сделка окончится благополучно (о возможных последствиях подробнее рассказано в главе 2.16). Но в любом случае придется заплатить 3–5 % от стоимости квартиры в качестве комиссионных и накладных расходов. Весомые «плюсы» работы с риэлторами – возможность быстро найти вариант из большой базы данных, а также отсутствие хлопот с оформительской суетой.

И, наконец, последняя часть Вашего вопроса. Оформите квартиру в собственность нескольких родственников: например, на себя, жену и сына. Это дает определенные льготы по налогообложению (см. главу 4.13), а также не даст возможность «недорослю» продать квартиру «по молодости, по глупости». Кроме того, пропишите в нее кого-либо, кроме сына. Если он вздумает жениться и пожелает оформить регистрацию своей супруги – посоветуйте сделать это временно – сроком, например, на три года – неизвестно, как жизнь молодых сложится (см. также главы 1.12 и 2.15).

Планирую купить квартиру без посредников. Подскажите, что и в какой последовательности необходимо делать? Как защититься в дальнейшем от попытки противоположной стороны признать совершенную сделку недействительной?

Потенциальный покупатель является ключевой фигурой рынка недвижимости – ведь все другие его участники, будь то продавцы, посредники, чиновники, юристы, аферисты, бандиты – кормятся в первую очередь с денег покупателей. Поэтому будущим хозяевам объектов недвижимости – всегда почет и уважение, любезность и обходительность, реализация принципа «чего изволите» и учет мельчайших капризов.

Однако столь приятное «почивание на лаврах» длится только до момента расчета: как только деньги перешли представителям другой стороны – отношение к Вам сразу меняется, и при неграмотном оформлении сделки можно остаться и без жилплощади, и без денег (полностью или частично). Давайте рассмотрим основные этапы покупки квартиры, которые необходимо пройти.

1. Определение стоимости квартиры и времени покупки.

Здесь возможны два подхода: или Вы планируете приобрести определенную квартиру в интересующем Вас районе (например, 2-комнатную в современном панельном доме на Юго-Западе Москвы) и готовы ассигновать на покупку необходимую сумму денег (не последних), либо в средствах стеснены – например, можете выделить на это благое дело всего 18 млн руб. (и часть из них еще придется занимать). В первом случае рекомендуем обратиться в надежное и проверенное риэлторское агентство (об этом – в главе 1.18), а во втором – опора прежде всего на собственные силы – ведь переплачивать посредникам – значит согласиться на худший вариант. Но в любом случае, прежде чем приступать к активной деятельности, проведите «разведку боем» – зайдите в популярные поисковики (например, realty.yandex.ru) или РБД (ЦИАН, Собственник, АФИ) и в первом приближении посмотрите, что почем (в нашем случае нормальная «двушка» в современном панельном доме на Юго-Западе обойдется в 10,5—12 млн руб., а за 18 млн руб. (во втором случае) спектр предложений весьма широк – от приличной «однушки» в центре до четырехкомнатных «апартаментов» в новостройке без внутренней отделки на территории Новой Москвы. Не забывайте, что в РБД указана продажная цена квартир, т. е. с накрутками посредников. Если же Вам удастся выйти на непосредственных продавцов, то скупочная цена будет в среднем ниже на 3–6 %.

2. Организация рекламной кампании.

Покупателю квартиры доступны все виды рекламных кампаний, о которых шла речь в главе 1.4 первой части нашей книги. Наиболее эффективными из них считается адресная рассылка (если известно место покупки) частная реклама среди родственников, друзей и знакомых.