Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса - Страница 7

Процесс продажи квартиры или находящейся в собственности комнаты условно можно разбить на семь этапов.

1. Оценка и определение рыночной стоимости (см. главу 1.1).

2. Рекламная кампания по варианту (глава 1.4).

3. Показ объекта, выбор покупателя, торг (главы 1.5 и 1.6).

4. Получение предоплаты и переговоры о передаче денег (главы 1.12 и 1.13).

5. Оформление сделки (главы 1.11, 2.2, 2.5 и другие).

6. Безопасное получение денег (глава 1.13).

7. Выписка и освобождение жилплощади (глава 1.12).

Просмотрите сначала указанные выше главы, а также вопросы, посвященные покупке жилплощади (глава 3.4.)

Первые серьезные проблемы Вы можете испытать, если завысите продажную цену своей квартиры.

Помните: дорогая недвижимость всегда в цене. Но только у продавцов, а не у покупателей. В рекламных объявлениях желаемую сумму старайтесь округлить, как в супермаркете, до 8 или 9 (например: 5,9 млн руб., 388 тыс. евро). Старайтесь всегда дать понять, что цена, которую Вы назвали, может быть снижена – но никогда не делайте это без показа!

Внимание! Если позвонивший по контактному телефону покупатель сразу говорит, что цена его устраивает («Мы квартиру берем, больше ни с кем не договаривайтесь»), то будьте настороже.

Возможно, Вас проверяют мошенники. Конечно, нельзя обвинять всех позвонивших в непорядочности (так Вы не найдете ни одного покупателя), но и о своей безопасности тоже забывать не стоит.

В 2014–2015 гг. на рынке квартирной недвижимости сложилась такая ситуация, что количество вариантов от продавцов больше заявок покупателей в 1,2–1,5 раза (в 2010–2013 гг. было наоборот). Поэтому покупатели имеют возможность придирчиво выбирать и торговаться. Самое неблагоприятное для продавцов время – это рождественские и майские праздники, а также «мертвый сезон» – с середины июля до конца августа, когда многие клиенты живут за городом или расслабляются на курортах.

Если лично Вы серьезно намерены совершать сделку, а покупатель «хочет подумать», попробуйте притянуть его к себе небольшой предоплатой (наверняка у партнера найдется хотя бы 20–30 тыс. руб., чем больше, тем для Вас лучше).

При этом можно съездить к партнеру домой или в офис (если денег с собой у того нет), заодно посмотрев, где покупатель обитает. При передаче денег оформляется соглашение о предоплате (для продавца выгодно в виде аванса, см. главу 1.13), и подготовительный этап сделки можно считать завершенным.

Для отчуждателя квартиры или частной комнаты оформление никаких трудностей не представляет. Приобретатель при этом рискует гораздо большим – возможностью столкнуться с «признанкой» (см. главу 2.16). Поэтому не удивляйтесь, что Вас, Вашу семью и квартиру будут очень тщательно проверять. Отнеситесь к этому с пониманием – ведь честному человеку нечего скрывать.

И, наконец, наступает самый ответственный и волнующий момент – расчеты. Требуйте при этом оформления депозитной ячейки в том банке, где удобно Вам, ни в коем случае никому не отдавайте свой паспорт, до окончательной выемки денег не подписывайте акт приемки-передачи квартиры! В противном случае можно стать жертвой банального «кидания» – Вам просто не отдадут разницу между указанной в договоре и реальной рыночной стоимостью квартиры, и жаловаться в этом случае кому-либо бесполезно.

Иногда покупатели настаивают, что окончательный расчет они произведут после Вашей фактической выписки из занимаемой жилплощади (или, что еще хлеще, после переезда). Старайтесь не соглашаться с такой постановкой вопроса: на практике в этом случае принято, что 95–97 % оговоренной суммы передается продавцу в момент переоформления прав собственности (в соответствии с процедурой, указанной в главе 1.13), а оставшиеся 3–5 % – после выписки, если она не была произведена ранее («под выписку» обычно удерживается не более 300 тыс. руб.).

Процедура продажи квартиры по времени занимает от 2 недель (срочный режим с потерей 10–15 % от рыночной стоимости) до 6–8 месяцев (когда продавец назначает цену выше разумной и не хочет уступать).

Существуют ли СМИ, где можно самостоятельно, без участия риэлторов, разрекламировать продаваемую квартиру? Сколько стоит обращение в них? Имеются ли соответствующие базы и странички в Интернете?

Как показала практика, на сегодняшний день рекламу частного варианта лучше всего вести не через СМИ, а путем публикации объявлений в профессиональных риэлторских базах (РБД), в первую очередь в ЦИАНе (cian.ru); Виннере (baza-winner.ru; доступ ограничен); АФИ (afy.ru), а также на портале Авито (avito.ru). Также можно подавать объявления и на сайте бывшей газеты «Из рук в руки» и в журнале «Недвижимость и цены» (realty.dmir.ru). Более подробно об этом уже шла речь в разделе, посвященном рекламе (глава 1.4 первой части нашей книги). Только имейте в виду следующие тонкости работы с базами:

– объявление необходимо подавать только на «помоечные» телефон и электронную почту;

– фотографии объекта должны быть защищены «водяными знаками»;

– Вам будут звонить риэлторы и предлагать свои услуги вплоть до подписания эксклюзивного договора. Если Вы не хотите этого, скажите так: «Моя цена 5,9 млн в ячейку, все, что выше – ваше. Приведите реального покупателя, я подтвержу вашу цену»;

– не забывайте периодически обновлять свое объявление. В некоторых случаях более выгодно воспользоваться платной подачей.

Нашей семье срочно понадобились большие деньги. Единственная ценность, которой располагаем, – квартира в Москве. За какое минимальное время ее можно продать? Прописаться есть куда. Или лучше взять под нее кредит?

Все зависит от того, через сколько дней Вам необходимо получить деньги. Минимально возможный срок продажи – три рабочих дня: первый – обзвон агентств и показ, второй – сбор справок, третий – сдача документов на регистрацию и расчеты (как выполняются эти этапы, см. в главах 1.5, 1.9, 1.11, 1.12 и 1.13 соответственно). Обращаться можно в любую риэлторскую фирму (естественно, с учетом требований, изложенных в главе 1.14). Только имейте в виду, что при такой «сверхсрочной» продаже Вы потеряете 15–20 % от рыночной стоимости объекта.

Практика показывает, что не стоит связываться с кредитами под залог квартиры (см. главу 3.21). Ведь в настоящий момент срок рассмотрения заявки по такому «ломбардному» кредиту составляет в среднем 2–3 недели, к тому же 35–40 % заложенных квартир не выкупаются назад, и подобный способ срочно получить деньги равносилен тому, что Вы продали свою квартиру за 70–80 % ее рыночной стоимости (хотя реализация жилплощади в «сверхсрочном» режиме через риэлторское агентство принесет денег ненамного больше). Существует также «просто срочная» продажа – в этом случае финансовые потери составляют 5—10 %, а деньги можно будет получить через 15–20 дней (осмотр, сбор справок плюс двухнедельная регистрация). Такие условия, естественно, более приемлемы – как бы ни требовались Вам «большие деньги», еще 20 дней, наверное, можно будет подождать.

Наиболее рациональный способ «выкрутиться» в столь непростой жизненной ситуации – постараться взять необходимую сумму денег взаймы у друзей, родственников, знакомых, соседей или коллег по работе (по частям, можно под проценты), за 2–3 месяца продать квартиру за ее рыночную стоимость (без всякой «срочности»), а с полученных денег вернуть долги. Способы же, указанные выше (за 3—20 дней или кредит под залог), чреваты для Вас большими финансовыми потерями.