Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса - Страница 15

Если же ни одна из своих «маленьких» квартир жильцам не подходит (или нет смысла ее предлагать), то Вам, уважаемый читатель, придется на несколько недель переквалифицироваться в покупателя (подробно об этом мы уже говорили в главе 3.5, повторяться здесь не будем). При этом примите к сведению рекомендации по показу маленьких квартир жильцам коммуналки, которые используют профессиональные риэлторы – эти приемы позволяют справиться с поставленной задачей более эффективно:

• количество показов.

Обычно стороны договариваются на просмотр 5–7 (не более!) вариантов, соответствующих потребительским качествам, оговоренным ранее. При этом сразу предупредите жильца, что «седьмой» вариант может оказаться хуже, чем «первый», а продавцы квартир подолгу ждать не будут;

• дозированное предложение вариантов.

Профессионалы при показе руководствуются следующим правилом: клиенту сначала предлагается худший из возможных вариантов (не несколько, а только один!), и только после окончательного отказа в ход идет следующий. Грубейшая ошибка при этом – дать жильцу возможность самому искать себе квартиры – стоимость их в дальнейшем будет значительно выше;

• варианты «вне программы».

Возможно, что при подборе квартир для кого-либо из соседей Вам попадутся варианты, формально не соответствующие их требованиям (например, однушка в девятиэтажке для лицевого счета № 2 или «двушка» в хрущевке для 3 л.с.), но сами эти квартиры «смотрибельные» – т. е. чистые, ухоженные, в тихом зеленом месте, с хорошим ремонтом и мебелью. Обязательно позвоните жильцам и предложите съездить их посмотреть «вне зачета» – на практике бывало много случаев, когда такое жилье вполне устраивало клиентов;

• просмотр неотремонтированных квартир.

На рынке всегда присутствуют варианты, которые риэлторы называют «убитыми»: квартиры после пожара или затопления; жилплощадь, в которой долго жил тяжелобольной человек и там же умер; жилье асоциальных элементов в плохом техническом состоянии. Такие квартиры трудно продать даже по более низкой цене, и если Вы привели туда на просмотр своих коммунальщиков, то обязательно предложите им доплату или выполнение ремонта: «Смотрите только на стены, ремонт мы вам сделаем…» То же самое относится и к «бетонным коробкам», т. е. квартирам в новостройках без внутренней отделки (см. главу 3.12);

• техника осуществления показа.

Как показала практика, жильцы коммуналок ходят смотреть свое новое жилье минимум 2 раза: на первую встречу выезжает самый опытный и авторитетный член семьи, и если квартира ему приглянулась, то ее посещают «все чада и домочадцы» (однажды автор был свидетелем случая, когда на просмотр собрались 19 человек). О стандартной технике проведения показа подробно речь шла в главе 1.5.

5. Юридическое оформление сделки.

В вопросе 3.6.1 (прочитайте его обязательно!) у нас уже шла речь о том, как правильно оформлять сделку жильцам (т. е. Вашим оппонентам). Ваша же позиция как будущего владельца бывшей коммуналки, естественно, иная: более выгодным способом исполнения сделки является совершение двойной купли-продажи (не мены!) с проведением «оплаты сразу» (а не по частям, см. таблицу 3.6.2). Аванс за маленькие квартиры из собственного кармана лучше не давать: либо убедите жильцов сделать это, либо совершайте сделку без предоплаты вообще.

Желаем Вам успехов и скорейшего новоселья в своей большой отремонтированной квартире!

Хотим разъехаться из коммуналки, даже на неё есть инвестор (покупатель – прим. авт.). Но один из соседей (его комната муниципальная) не желает. Можем ли мы его выселить через суд с предоставлением другой, даже большей, комнаты?

Теоретически – да (принудительный обмен). На практике, скорее всего, – нет, ибо нежелание разъезжаться не будет являться для суда существенным аргументом для переселения этого гражданина.

Собираемся разъезжаться. Сосед нашел риэлтора, который предлагает (нашей семье) подписать договор с агентством и оплатить его услуги. Обязаны ли мы это делать?

Конечно, нет. Подписание договора с АН и оплата услуг риэлторов – право, а не обязанность потенциальных клиентов.

Живем в 6-комнатной коммуналке в центре Питера, 5 лицевых счетов. Разъехаться не можем уже 20 лет. Недавно одно агентство предложило так: нам сгруппироваться кто с кем хочет жить и они купят нам два коттеджа в пригороде (по деньгам проходит). Из коммунальной квартиры в коммунальный дом… Выгодно ли это, стоит ли соглашаться?

Вам предложили так называемое дробное расселение, когда жильцы разъезжаются «совместно», в менее населенные квартиры или дома (например, как в Вашем случае, 3+2). Если все ваши соседи готовы сменить жильё в центре города на пригород, то этот вариант вполне можно рассмотреть (тем более, как было сказано в вопросе, расселиться напрямую в отдельные квартиры для всех нереально).

Как поется в песне, в нашем доме поселился замечательный сосед… В нашей 3-комнатной коммуналке была продана одна из комнат и новый сосед (судя по всему, риэлтор) предложил разъехаться. Условия были названы невыгодные и я отказалась. После этого он «подарил» комнату своему отцу, немощному старику, который очень неопрятен и скорее всего, психбольной (может справить нужду в коридоре, кричит и стучит по батарее ночью, утром закрывается в туалете и долго там сидит).

Что делать? Соглашаться на невыгодный вариант? Так жить невозможно!

Вы, скорее всего, столкнулись с одной из форм рейдерского захвата квартиры полукриминальными риэлторами. В правовом поле эта коллизия решения не имеет. На практике другие жильцы часто применяли «ассиметричные меры»: не пускали такого гражданина в квартиру вообще (каждый раз ему надо было вызывать полицию); заводили бойцовую собаку; подключали батареи, по которым стучит сосед, к розетке 220 В; закрывали защелку снаружи туалета и т. д. Однако за такие действия, как, впрочем, и за банальное «мордобитие» того самого риэлтора, их организаторы могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Покупаю приватизированную комнату в 3-комнатной квартире, где еще один лицевой счет, но две оставшиеся комнаты муниципальные. Вариант нашел сам, для обращения в агентство лишних средств нет. Посоветуйте, как все правильно оформить самостоятельно.

Итак, Вы решили купить комнату (например, для проживания, с целью улучшения собственных жилищных условий; для прописки; с целью отселения бывшего супруга или соседей). Попробуем наметить основные этапы Ваших действий:

• подбор потребительских качеств варианта;

• рекламная кампания (см. главу 1.4);

• просмотр комнат (см. главу 1.5);

• торг по цене и частностям (см. главу 1.6);

• проверка юридической чистоты варианта (см. главу 1.7);

• соблюдение процедуры преимущественного права покупки (см. главу 2.8)

• оформление сделки и передача денег (см. главы 1.11, 1.13);

• выписка-прописка (см. главу 1.12).

Часть указанных этапов мы уже рассматривали в предыдущих главах книги, поэтому давайте остановимся на особенностях, характерных именно для комнат.

1. Подбор потребительских качеств.

У покупателей комнат, естественно, несколько иные критерии выбора, чем у граждан, приобретающих отдельное жилье. В первую очередь надо обращать внимание на тип дома (с железобетонными или деревянными перекрытиями), количество комнат и лицевых счетов (5-6- и более комнатные квартиры в дальнейшем расселить очень трудно), а также на «статус» комнат (сколько из них приватизированных, незаселенных, выведенных из жилого фонда и т. д.). Большую роль играет также и состав жильцов: ведь и при проживании, и при совершении дальнейших операций с комнатой придется учитывать их интересы, а по отдельным сделкам получать согласие или разрешение соседей (подробнее см. таблицу 3.7.2).