Покупка и размен квартиры - Страница 8

Передача объекта долевого строительства

Следующим по значимости после процедуры заключения договора участия в долевом строительстве является передача объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом законодательством установлено обязательное условие: на момент приема-передачи объекта долевого строительства застройщик должен уже иметь разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В связи с этим первое, что необходимо проверить перед приемом объекта долевого строительства, – это наличие такого разрешения. В случае его отсутствия, даже если объект долевого строительства полностью готов и отвечает всем установленным требованиям, его передача будет незаконна.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В законе предусмотрена специальная процедура порядка передачи объекта долевого строительства. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В случае если Вы по каким-либо причинам недовольны объектом долевого строительства, который Вам пытается передать застройщик (например, не выполнены все необходимые работы или выполнены некачественно и т. п.), Вы вправе до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в Законе, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей.

Однако если с Вашей стороны не поступило к застройщику каких-либо претензий, но тем не менее Вы по каким-либо причинам уклоняетесь от приема объекта долевого строительства, то застройщик также имеет определенные права.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением вышеназванного случая, когда работы выполнены ненадлежащим образом) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

При этом необходимо обратить внимание, что риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, если после составления одностороннего акта передачи произошел пожар и квартире был причинен ущерб, то застройщик уже не будет нести за это ответственности и не обязан возмещать вред.

Но при этом такой односторонний акт будет законным только в том случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства направленного ему сообщения либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В отдельных случаях застройщик, обнаружив, что Вы произвели в принадлежащей Вам квартире определенные действия (например, «утопили» трубу, перенесли перегородку и т. п.), может вести речь об изменении с Вашей стороны проекта и требовать от Вас приведения квартиры в первоначальный вид. Конечно, вряд ли Вы будете являться единственным дольщиком, который произвел какие-либо действия, направленные на улучшение, с Вашей точки зрения, жилищных условий в еще не переданной Вам квартире. Но, возможно, именно Вы чем-то «обидели» застройщика и он решил Вам тоже «создать проблемы». Требования застройщика в данном случае будут обоснованными лишь в том случае, если он докажет, что: во-первых, указанные отклонения действительно могут повлиять на качество строительных работ, а во-вторых, что они произведены по Вашей вине. Принимая во внимание, что квартира Вам еще не передана и все работы согласно договору в ней должен вести застройщик, ему будет очень трудно доказать, что именно Вы, а не другие лица (доступ которых на этапе строительства практически не ограничен) совершили указанные отклонения от проекта. Поэтому, если Вы получили такое требование от «обиженного» застройщика, не пугайтесь – скорее всего, Вы сможете отстоять свои интересы без каких-либо потерь.

Расторжение договора

Приобретение квартиры в строящемся доме – чаще всего не случайная покупка, поэтому добровольный отказ от договора скорее исключение, чем правило. Но ситуации бывают разные и в некоторых из них действительно выгоднее расторгнуть договор со всеми вытекающими из этого последствиями. В связи с этим возможны следующие варианты расторжения договора.

1. Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, которые предусмотрены в случае совершения им работ ненадлежащего качества;