Покупка и размен квартиры - Страница 2
Прежде всего необходимо определиться с основными понятиями, о которых Вам необходимо иметь представление, если Вы решили стать участником долевого строительства.
Застройщик – юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с вышеназванным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Таким образом, в большинстве случаев договор Вы будете заключать непосредственно с застройщиком, а Ваша будущая жилплощадь до тех пор, пока дом не построен и не введен в эксплуатацию, будет называться скучным термином – объект долевого строительства.
После того как Вы подберете наиболее подходящий объект долевого строительства и согласуете все интересующие Вас вопросы (как правило, стоимость квадратного метра и сроки строительства), не спешите отдавать денежные средства и заключать договор.
Информация о застройщике
В Законе не случайно четко обозначены требования, предъявляемые к застройщикам. Если лицо, которое предлагает Вам приобрести строящуюся квартиру, не будет отвечать хотя бы одному из установленных в Законе условий, Вы можете лишиться предоставленных законом гарантий защиты Ваших прав.
Прежде всего застройщик – это юридическое лицо. Следовательно, Ваша задача убедиться, что все документы, подтверждающие его статус юридического лица в полном порядке. Как правило, застройщики действуют в форме общества с ограниченной ответственностью или закрытого акционерного общества (далее – Общество). В этом случае у застройщика должны быть в наличии:
1) устав, зарегистрированный в уполномоченном органе (это может быть либо Администрация района или города, если Общество создано достаточно давно, или налоговый орган, если Общество создано несколько лет назад). Устав должен быть прошит и пронумерован, на титульном листе или на оборотной стороне устава должен быть проставлен штамп о государственной регистрации.
Следует учитывать, что в устав могли вноситься изменения. В этом случае к нему должны быть приложены соответствующие изменения в устав Общества, также зарегистрированные в установленном порядке.
Как правило, основные моменты, которые необходимо изучить в уставе, это положения, касающиеся наименования Общества, его места нахождения, видов деятельности, учредителей.
При заключении договора с застройщиком проконтролируйте, чтобы наименование, указанное в договоре, полностью соответствовало наименованию Общества, указанному в Уставе.
Проверьте – совпадает ли адрес, указанный в уставе застройщика, с его реальным местонахождением. И если раньше такое несовпадение было характерно практически для всех юридических лиц, то сейчас введена административная ответственность за отсутствие организации по месту ее регистрации, указанному в учредительных документах. Поэтому если у выбранного Вами застройщика документы до сих пор не приведены в соответствие с действующим законодательством, то есть повод насторожиться в его правопорядочности.
В перечне видов деятельности Общества должны в обязательном порядке быть отражены работы, связанные с генеральным подрядом на ведение строительных работ, строительные работы по возведению зданий и сооружений и все иные виды строительных работ. При этом указанные работы должны быть перечислены в качестве основных видов деятельности Общества;
2) если застройщик является обществом с ограниченной ответственностью и имеет двух и более учредителей, то в наличии должен быть учредительный договор. Он также должен быть прошит, пронумерован и зарегистрирован в соответствующем уполномоченном органе. В закрытом акционерном обществе учредительный договор учредительным документом не является, поэтому знакомиться с этим документом Вам нет необходимости;
3) свидетельство о государственной регистрации;
4) свидетельство о постановке на налоговый учет.
Если Вы ознакомились с документами, но у Вас остались еще какие-то сомнения или Вы хотите быть окончательно уверены в том, что застройщик не является «случайной» организацией, Вы вправе обратиться в налоговый орган того района, в котором поставлен на учет застройщик, с заявлением о предоставлении Вам сведений из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ). Для этого Вам необходимо подать в указанный налоговый орган заявление с указанием наименования юридического лица, его регистрационного номера и места нахождения. Услуга является платной, и за выдачу таких выписок из ЕГРЮЛ взимается плата в размере 200 руб.
Кроме того, при ознакомлении с документами застройщика необходимо проверить полномочия единоличного исполнительного органа застройщика – т. е. его руководителя. Прежде всего, это должен быть директор или генеральный директор. Руководитель юридического лица, как правило, избирается уполномоченным на это органом и результат его избрания фиксируется чаще всего либо в виде решения, либо протокола. При этом будьте предельно внимательны – ведь именно руководитель будет представлять интересы застройщика и в конечном итоге подписывать с Вами договор. Следовательно, его полномочия на момент заключения договора должны быть подтверждены надлежащим образом. Прежде всего, уточните – на какой срок может быть избран руководитель. Положения об этом содержатся, как правило, в уставе юридического лица. Если в уставе срок не прописан, то, следовательно, ограничений не установлено и руководитель может быть избран на неопределенный срок. Далее, необходимо ознакомится с документом, подтверждающим избрание руководителя на эту должность.
Обратите внимание на дату издания такого документа и соотнесите ее с предельным сроком полномочий директора (если такой срок установлен). Нередко в организации просто «забывают» продлить или подтвердить полномочия директора и фактически он руководит организацией, не имея на это законных прав. В таком случае договор будет считаться заключенным неуполномоченным лицом со всеми вытекающими из этого негативными последствиями.
Кроме того, сведения о физическом лице (лицах), которое (-ые) имеет право представлять интересы организации без доверенности, содержатся также в выписке из ЕГРЮЛ. Согласно действующему законодательству в случае изменения сведений о таком лице (лицах) юридическое лицо должно сообщить об этом в налоговый орган в течение трех дней.
В соответствии со ст. 20 Закона об участии в долевом строительстве информация о застройщике должна включать в себя следующие данные:
1) фирменное наименование, место нахождения застройщика, а также режим его работы;
2) сведения о государственной регистрации застройщика;
3) сведения об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица – учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица – учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
4) сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;