Классические методы оценки недвижимости - Страница 1

Автор

A. П. Сизов, профессор кафедры экономики и управления недвижимостью РГУП, д-р техн. наук

Рецензенты:

B. Н. Власенко, заместитель заведующего кафедрой земельного и экологического права РГУП, канд. юрид. наук;

Н. А. Лебедев, профессор кафедры экономики и управления недвижимостью РГУП, д-р экон. наук

Информационная поддержка СПС «КонсультантПлюс».

В условиях рыночной экономики в качестве самостоятельной сферы деловой активности существует ряд видов деятельности, связанных с недвижимым имуществом, начиная от её кадастрового учёта и завершая управлением и девелопментом. Неотъемлемым, а иногда и центральным компонентом системы деятельности в сфере недвижимости является оценка стоимости недвижимости как профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости в отношении объектов оценки.

За более чем два десятилетия становления и развития оценочной деятельности в Российской Федерации сформировалось профессиональное сообщество, обладающее значительным квалификационным потенциалом. Отталкиваясь от фундаментальных англоязычных работ Г. С. Харрисона, Дж. Фридмана, Н. Ордуэя (Ордви), отечественные специалисты в области оценки недвижимости создали целый пласт оригинальных научных и методических разработок, позволивший активно осуществлять оценку на современном этапе становления рынка недвижимости в России.

В Лекции кратко рассматриваются теоретические и организационно-правовые вопросы оценки стоимости недвижимости, знание которых необходимо при подготовке менеджера с квалификационным уровнем «магистр». Приводится детальное описание двух реализаций сравнительного метода определения рыночной стоимости объектов недвижимости, включая бланки заданий, непосредственно заполняемых студентами при выполнении самостоятельных работ в рамках текущего контроля.

Всё многообразие имущества может быть разделено на две группы, отличающиеся по возможностям его пространственного перемещения. В соответствии с этим признаком по общему правилу выделяют недвижимое и движимое имущество.

Гражданским кодексом РФ установлено: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ).

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность».

Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия – «имущество».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины [15, с. 25].

В советском гражданском праве ГК РСФСР (1922) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено (Примечание к ст. 21).

До введения с 1 января 1995 г. в действие первой части ГК РФ вместо понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды – составная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля [15, с. 29].

В процессе проведения экономических реформ в России вновь было введено деление имущества на движимое и недвижимое, нашедшее отражение в первой части Гражданского кодекса РФ.

В ст. 130 ГК РФ определен основополагающий признак недвижимости: прочная связь с землей. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Основные объекты недвижимого имущества перечислены в табл. 1. Федеральным законодательством определено, что государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав осуществляются в отношении таких объектов недвижимости, как земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, и в отношении иных объектов, которые прочно связаны с землей (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Положения вышеуказанного федерального закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), В Лекции рассматриваются те виды недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Таблица 1

Систематика объектов недвижимого имущества (НИ)[1] ^{[2] [3] [4]}

По происхождению недвижимое имущество подразделяют на:

Рукотворная недвижимость в истории своего существования и функционирования проходит три основные стадии: (1) создание (строительство); (2) использование (эксплуатация); (3) восстановление (реконструкция и реставрация).

Ранее к недвижимости относили также обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения, но в 2006 г. из актуализированной редакции Гражданского кодекса данные объекты, являющиеся по своему физическому состоянию, безусловно, недвижимостью, как правовые понятия были исключены; космические объекты также ранее относили к недвижимости, но в 2015 г. из ст. 130 ГК РФ они также были исключены.