Инвестиции в недвижимость - Страница 12

Преимущества такого соглашения состоят в том, что оно дает возможность двигаться вперед, не связывая себя никакими предварительными обязательствами. Это очень удобно, поскольку вполне вероятно, что на данном этапе вы еще не совсем ясно представляете себе, что и как необходимо сделать. Именно поэтому вам и требуется архитектор. Ему это тоже выгодно, потому что он имеет определенную перспективу занятости. Если результаты подготовительного этапа окажутся оценены положительно, то он будет полностью обеспечен работой по данному проекту. Кроме того, для архитектора создается стимул работать более усердно и находить реальные и приемлемые решения, укладывающиеся в бюджетные рамки проекта.

Мне часто приходилось наблюдать положительные результаты подобного подхода. Есть еще один второстепенный, но достаточно важный аспект. В ходе работы архитектора над проектом могут потребоваться консультации в других фирмах и ведомствах. Я рекомендую вам выходить на контакт с ними напрямую и лично держать под контролем объем и качество оказываемых ими услуг.

Если архитектор успешно справился с подготовительным этапом, и вы решили поручить ему выполнение проекта, то дальнейшая работа должна строиться исключительно на взаимодействии между всеми участниками команды. Самые лучшие результаты дают еженедельные совещания, где каждый отчитывается о результатах своей работы и координирует свои действия с другими. Любой дизайнерский проект состоит из такого количества элементов, что главным приоритетом становится постоянная взаимная информация. При правильной организации такой подход чрезвычайно ускоряет процесс работы и дает хорошие результаты.

После того как проект составлен и завершена его подготовительная фаза, начинается подготовка строительной документации. С этого момента архитектор должен полностью контролировать действия всех консультантов и информировать юристов и кредиторов о продвижении проекта. К нему, словно через воронку, должна стекаться вся информация, чтобы ни одно отклонение графика работ, их объема и направления не осталось незамеченным.

Инженер отвечает за определение места прохождения коммуникаций и подключение к ним строящегося здания, а также находит способы для увеличения их пропускной способности. Все этапы этого процесса проходят под надзором соответствующих городских служб и только с письменного разрешения ведомства, отвечающего за данный вид коммуникаций.

Кроме того, инженер отвечает за строительство дренажных, а в случае необходимости и ирригационных систем и выравнивание рельефа участка. Архитектор проинформирует вас о необходимости привлечения инженеров-строителей и о причинах такого решения.

Архитектор должен просматривать и анализировать контракты на выполнение работ не только с инженерами, но и с консультантами по вопросам проектирования. Я рекомендую, чтобы ваш юрист тоже имел доступ к этим документам и анализировал их с правовой точки зрения. Архитектор же, со своей стороны, должен следить за тем, чтобы эти контракты соответствовали целям проекта и были скоординированы между собой.

Вы можете подписывать контракты только после их изучения и одобрения юристом и архитектором. Зачастую подобные документы содержат оговорки, касающиеся непредвиденных или форс-мажорных обстоятельств, которые могут наступить, а могут и не наступить. Будьте с ними осторожны, потому что при вступлении этих пунктов контракта в силу они могут повлечь за собой серьезные дополнительные расходы.

Мой опыт показывает, что инженеры-строители редко добавляют к объему работ какие-то совершенно ненужные услуги, но зато они частенько склонны сокращать объем запланированных работ. Владельцу недвижимости, особенно тому, кто не занимался этим делом уже лет двадцать, бывает очень трудно определить, надо или не надо их выполнять, пока не случится ливень и он не обнаружит, что на месте стоянки для машин появилось грязное болото. Лишь тогда станет ясно, что строители напрасно сэкономили на сооружении ливневых стоков. Такие вещи случаются.

Задачи, которые может решить инженер-строитель, порой далеко выходят за пределы коммуникаций и дренажных систем. Я всегда рекомендую клиентам найти инженерную фирму, руководитель которой разбирается не только в технике, но и знает расположение коридоров и кабинетов в городской администрации. Политические навыки – отличное дополнение к техническим. Знакомство с людьми, от которых зависит решение вопросов, и умение преподнести свою проблему чиновникам можно сравнить с козырным тузом на руках.

Думаю, вам доводилось видеть, как геодезисты что-то измеряют с помощью теодолита. Вот как раз эти измерения и дают возможность владельцам недвижимости и их кредиторам спокойно спать по ночам, зная, что их здания стоят там, где и должны стоять. Кроме того, результаты измерений представляются в виде официального документа со всеми подписями и печатями. Это уже неопровержимый факт.

Так что же геодезисты так старательно рассматривают в свои инструменты? В большинстве случаев речь идет о следующих моментах:

• Проектирование или нанесение на план существующих подъездных путей к недвижимости.

• Определение размеров участка и месторасположения недвижимости на местности.

• Выявление случаев нарушения границ собственности. Геодезист определяет, не вторгаются ли какие-то части и конструкции других зданий и сооружений на ваш участок (или наоборот). Подобные случаи могут повлиять на стоимость собственности, а их устранение – оказаться дорогостоящим делом.

• Определение местонахождения всех зданий и подсобных строений. Геодезист наносит на план точное расположение всех объектов на земельном участке и подтверждает, что они находятся именно там, где и запланировано, и соблюдены все необходимые расстояния между объектами.

• Расположение пешеходных путей. Геодезист отмечает точное расположение всех существующих на участке дорожек и намечает новые, если предусматривается его благоустройство.

• Разработка мер по снижению дорожного шума. Геодезист отмечает на плане, где должны располагаться «лежачие полицейские», шумопоглощающие полосы зеленых насаждений и другие сооружения, замедляющие скорость движения автомобилей и снижающие от них шум, а также создающие дополнительные удобства для жильцов, пешеходов и велосипедистов.

Разумеется, ни один участок не похож на другой, и каждый проект ставит перед геодезистами-землеустроителями особые задачи. Например, Аризона, для которой характерна гористая местность и каменистые почвы, славится строгими законами, направленными на сохранение дикорастущей растительности и естественных природных образований. Геодезисты отмечают там на планах каждый гигантский кактус цереус, каждое дерево пало-верде и каждое обнажение скальных пород, которые подлежат охране как ценные природные объекты.

Наконец, землеустроители следят за тем, чтобы между участками не оставалось «ничейной» земли. И на это есть причины. Подумайте сами: на кого в таком случае будут возложены расходы на содержание участка, который никому не принадлежит? Кто будет нести ответственность за несчастные случаи, которые могут на нем произойти?