Бизнес с нуля. Как заявить о себе на рынке? - Страница 14

9. Высококачественные окна из комбинированных материалов.

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд.

11. Подземная парковка.

12. Использование в отделке помещений общего пользования высококачественных материалов.

13. Соотношение наземных и подземных парковочных мест должно быть не менее одного места на 100 кв. м арендуемой площади здания.

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) – не более 12%.

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.

16. Минимум два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв. м полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – 400–450 кг на 1 кв. м.

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.

19. Кафетерий (столовая) для сотрудников и другие удобства.

20. Глубина этажа от окна до окна – не более 18–20 м.

Офисы класса «А» обычно располагаются в дорогих бизнес-центрах, активное строительство которых началось в России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) лишь в 2000-х годах, они доступны только весьма состоятельным компаниям. В отличие от большинства европейских и американских офисных районов российские располагаются в основном не на окраинах мегаполисов, а ближе к центру, что создает множество неудобств. Поэтому понятие комфортности и престижности у нас может совершенно не совпадать.

Офисы класса «В» относятся к так называемому «экономклассу». Обычно они располагаются в отдельных офисных комплексах. Для них характерен средний уровень комфортности, сочетающийся с умеренными ценами за аренду помещений. Класс «Б» наиболее характерен для фирм, занимающихся деятельностью непроизводственного характера и относящихся к среднему бизнесу. Это самый распространенный вариант коммерческой недвижимости.

Офисы класса «С» не могут претендовать на особую комфортность или престижность. Обычно это помещения, находящиеся (или ранее находившиеся) в государственной или муниципальной собственности. К ним могут относиться не только здания, находящиеся в городской черте, но и на территории бывшей (или даже существующей) промышленной зоны. Переданные в коммерческую собственность здания заводских административно-хозяйственных объектов или органов советской власти – явление обычное не только для провинции, но и для столицы. К их преимуществам относится низкая (иногда чисто символическая) арендная плата. В основном это вотчина предприятий малого бизнеса.

Какой офис нужен именно вам – зависит от масштаба вашего бизнеса, сферы деятельности, направленности (от клиента, к клиенту, В2В) и от ваших собственных амбиций.

Теперь перейдем к классификации складских и цеховых помещений. Здесь специалистами выделяются четыре класса («А», «В», «С», «D»). С началом развития рыночных отношений в России под складские помещения традиционно отдавались потерявшие рентабельность промышленные объекты, содержать которые у руководства заводов и комбинатов не было ни сил, ни желания. Согласно статистике в последнее время 75% складских помещений или вообще не имели такого статуса, или договора аренды были заключены с огромными нарушениями, чуть ли не на словах. Редким исключением служили специализированные складские помещения, принадлежавшие базам продовольственных и промышленных товаров. Когда государственная необходимость в поддержании существования этих «закромов Родины» отпала, почти все они были сданы в аренду появившимся или легализовавшимся бизнесменам, а также вставшим на рельсы рыночных отношений отличникам учебы институтов советской торговли.

К классу «А» относятся складские помещения, построенные в последние годы с использованием современных материалов и технологий. Для них характерны высокие потолки, бетонный или асфальтовый пол со специальным покрытием, система промышленной вентиляции или кондиционирования, охрана и система видеонаблюдения. Обычно они используются крупными компаниями, специализирующимися на хранении скоропортящихся или требующих особых условий хранения товаров. Это могут быть продукты, алкоголь, медикаменты, компьютерная техника, сложная электроника.

К классу «В» относятся складские помещения, по уровню оснащенности немного уступающие классу «А». Это крытые отапливаемые охраняемые здания, имеющие асфальтовый или бетонный пол, оснащенные сигнализацией. Используются крупными и средними компаниями для долгосрочного складирования товаров, не требующих особых условий хранения.

К классу «С» относятся неспециализированные помещения, обычно ранее бывшие производственного назначения. К удобствам можно отнести электропроводку, охрану, наличие специальных боксов для хранения товара. Такие складские помещения обычно используются компаниями, занимающимися транзитом товаров.

К классу «D» относятся неотапливаемые производственные, подвальные помещения или металлические ангары. Используются обычно для товаров, не требующих особого режима хранения.

Сегодня компании, ориентирующиеся на современный сложный рынок, предъявляющий повышенные требования к качеству продукции, ориентируются на складские помещения, относящиеся к классам «А» и «В». Такие офисно-складские комплексы имеют сложную инфраструктуру и площади в несколько тысяч или десятков тысяч квадратных метров. Это создает некоторые сложности по показателям удобства и комфортности расположения. Арендовать помещение непосредственно у муниципальных властей – почти невозможно, результаты объявляемых конкурсов и тендеров часто бывают известны еще до их начала. Можно, конечно, попытаться построить складское помещение самому, но хорошее место в черте города сегодня получить также очень трудно. В лучшем случае вам достанется заброшенное здание на въезде в город или в промышленной зоне, которое еще надо будет восстановить, привести в более-менее приличный вид, провести все коммуникации и т.д. Сами понимаете, даже для среднего бизнеса это задача на грани возможностей. Какой отсюда вывод? Обращайтесь к компаниям – владельцам коммерческой недвижимости складского и цехового назначения классов «С» и «D» – более приемлимых условий вы не найдете.

Обеспечиваем всем необходимым рабочие места. Начинаем подбор персонала. Задача не из легких, учитывая российскую специфику, когда сложно найти «нужных» людей, без которых в нашем бизнесе никак. Одним из способов выхода из этой ситуации можно считать обращение в рекрутинговое агентство, а лучше нанять HR-менеджера. Или заняться жестким кадровым отбором самостоятельно.

Ну, теперь вроде все есть – регистрационные документы оформлены, кредит получен, офис снят. Согласно штатному расписанию обеспечиваете всем необходимым рабочие места – благодаря полученному кредиту это не составит большого труда. Дело за малым – набираем сотрудников и наконец-то начинаем работать и зарабатывать.

Учитывая характер деятельности большинства предприятий малого бизнеса, при подборе персонала образование или профессиональные навыки обычно играют второстепенную роль. На первый план выходят личностные характеристики соискателей, и в объявлениях о приеме на работу часто можно видеть установки, типа «образование и опыт работы значения не имеют». Поэтому при составлении социально-психологического портрета кандидата или карт компетенций большое значение имеют такие качества, как обучаемость, стрессоустойчивость, лояльность. По старой российской традиции к ним добавляется еще и такое понятие, как «близость к руководству» – в каких отношениях находится работник с работодателем. Отбросив пошлые анекдоты о секретаршах, вспомним, что бизнес у нас в большинстве своем строится на основе родственных связей или удачного знакомства. Так как реальной прибыли у вас пока нет, как и веса в обществе, расплачиваться за оказанные вам услуги придется каким-либо другим способом. Часто бывает так, что «нужные люди» звонят вам с просьбой «пристроить» чьего-то сына или дочь. Отказать в такой просьбе невозможно, и потенциальный бездельник получает какую-нибудь ни к чему не обязывающую должность. Ну, и оклад, конечно. Это такая своего рода взятка, только узаконенная, с которой приходится смириться и терпеть.