Антикризисная книга Коммерсантa - Страница 64

строительство за счет бюджета. До ухода в мэрию (в 2001–2005 годах господин Балакин

возглавлял оперативно-распорядительное управление реализации городских программ

правительства Москвы. – Ред. ) я работал без единого кредита, и компания прекрасно

развивалась. Хотя в начале 2000-х годов можно было взять кредит под 6 % годовых. Конечно, по классике жанра девелоперу лучше работать на заемные средства. Но сейчас из-за нехватки

денег на рынке приходится искать альтернативу. И здесь выбор небольшой: либо

ориентироваться на госзаказ, либо замораживать проекты на начальной стадии.

– Вы не собираетесь замораживать свои стройки?

– Сворачивать уже заявленные проекты по строительству коммерческого жилья точно не

будем. Мы к кризису подготовились и сократили издержки. Еще летом, когда стало ясно, что у

застройщиков и девелоперов начнутся финансовые проблемы, СУ-155 начало подтягивать

обязательства, которые были перед городом и соинвесторами. Например, в конце года откроем

новое здание ГИТИСа на улице Пилюгина – это было наше обязательство перед городом по

жилой застройке участка. Мы вовремя достроили горку – всесезонный горнолыжный комплекс

«Снеж. ком» в Павшинской пойме. В той же Павшинской пойме, где мы построили более 1 млн

кв. м жилья и социальных объектов, решили вопрос с коммунальной инфраструктурой. Очень

вовремя решили вопрос с электроснабжением наших объектов в Балашихе, Чехове, Москве, Кожухове, Щербинке. Единственная проблема, которую я вижу, это наше подразделение по

машиностроению. В разные периоды от 40 до 60 % производимой нами техники и конструкций

направляется на наши же стройки. Есть опасения, что из-за проблем с кредитованием

остановятся многие стройки, особенно в регионах. В итоге сузится круг девелоперов, закупающих производимую нами технику. Мы сейчас ищем запасные варианты: нам придется

либо переориентировать некоторые сегменты нашего машиностроения на выпуск другой

продукции, либо направить большую часть продукции на олимпийские стройки в Сочи.

– Что будет в секторе нерудных материалов?

– Снижение спроса на гравий и щебень, добываемые в наших карьерах, пока не ощущается.

Нет проблем и с нашими заводами, производящими бетон, сборный железобетон, асфальт и

отгружающими продукцию сторонним покупателям. Производимые СУ-155 нерудные

материалы могут быть направлены на строительство дорог, которое тоже ведется на

бюджетные деньги.

– Большую часть олимпийских объектов тоже планируется построить за счет бюджета. Не

собираетесь принять участие в сочинской стройке?

– Я не исключаю, что московским компаниям поручат построить олимпийские объекты.

Насколько я знаю, МонАрх уже получил поручение по строительству большого ледового

дворца, где будет открытие Игр.

– Построить микрорайон Московский в Цхинвали вас тоже попросили?

– Это бюджетный заказ: Москва выделила на строительство в Цхинвали 2 млрд руб. Нам мэрия

дала команду – мы пошли.

– Два года назад столичные застройщики заявляли, что невозможно снизить цены из-за

дорогих стройматериалов. С мая этого года цемент подешевел почти на треть. Что будет с

ценами?

– При строительстве на долю цемента приходится 3–5 % затрат. Да, цемент подешевел на 30 %, но при этом себестоимость сократилась незначительно, всего на 1–1,5 %. Если в ближайшее

время, допустим, на те же 30 % упадут цены на металлоконструкции, себестоимость снизится

еще примерно на 5–7 %. Но есть более существенные расходы, которые пока не снижаются. Я

говорю о подключении построенных домов ко всем инженерным сетям.

– Тем не менее продажи на первичном рынке практически прекратились, и девелоперы уже

начинают задумываться о снижении цен.

– То, что цены на жилую недвижимость могут упасть до уровня 1990-х годов, миф. Если бы мне

даже захотелось снизить цены, я не смог бы это сделать. Представьте себе: я продал вам в

строящемся доме квартиру, условно говоря, за $100 тыс. Завтра в этом же доме я начинаю

продавать квартиры уже за $50 тыс. Вы что делаете? Расторгаете со мной предыдущий договор

и заключаете другой, уже по новой цене. А у меня нет денег, чтобы компенсировать вам

оставшиеся $50 тыс. Все средства, которые я получил от соинвесторов, вложены в стройку.

Пойти в банк и просить дорогой кредит тоже не могу, это во времена достаточной ликвидности

потенциальные кредиторы выстраивались в очередь к застройщикам. Я с удивлением

воспринял сообщение компании ЛЭК о снижении на 15 % стоимости квадрата в новостройках

Петербурга. С одной стороны, я их понимаю: сейчас объемы продаж в новостройках снижаются.

Но с другой – девелопер рискует завтра остаться без оборотных средств. Многие столичные

компании проходили это в 1998 году, когда кризис подтолкнул к снижению цен. Кто из них

выжил, можно пересчитать по пальцам. Очень сомнительно, что цены на московское жилье

упадут до 30 %, как сейчас прогнозируют.

– Приведет ли кризис на финансовых рынках к консолидации строительной отрасли?

– Отсев обязательно произойдет. С рынка уйдут непрофессиональные девелоперы, которые

инвестировали в строительство двух—трех объектов. На самом деле пресса демонизирует

нынешний кризис. Представьте себе самый пессимистичный сценарий: неподготовленные

люди, начитавшись газет и не разобравшись в ситуации, начнут доставать депозиты из банков.

Мы уже преодолевали банковский кризис доверия в 2004 году, толчком к которому по большей

части послужила паника. Приведу простой пример. Моя знакомая, живущая десять лет в США, спрашивает у нас: что происходит в России? Американские газеты пишут, что в стране уже

начался дефолт. «Нет никакого дефолта. Это у вас финансовый и ипотечный кризис», – говорю

я ей. «С чего вы это взяли?» – теперь она удивляется. Откройте любую российскую газету или

включите телеканал: каждый день вы получите свою порцию информации о кризисе в нашей

стране. В то время как американцы о своих проблемах практически ничего не знают.

– В отчетности компании за прошлый год говорилось о планах довести долю региональных

проектов до 43 %. Это до сих пор актуально?

– В этом году мы должны построить около 1,5 млн кв. м, из них только 300 тыс. кв. м в регионах.

До конца года в Петербурге мы построим около 100 тыс. кв. м, в будущем году – 250 тыс. кв. м.

Увеличиваем объемы строительства в Нижнем Новгороде, Калуге, Туле. Это позволит нам в

2009 году довести наши объемы до 2 млн кв. м.

– Ваша компания три года подряд активно скупала производственные мощности в Москве и

регионах. Будете покупать новые активы?

– Да мы и сами умеем строить заводы. Может, с точки зрения экономики создавать с нуля

производственные мощности и невыгодно, но меня интересует сам процесс. Впрочем, если

что-то появится на рынке интересное с точки зрения цены, будем покупать и действующие

производства.

Михаил Дмитриевич Балакин родился 20 апреля 1961 года в Серпухове. Окончил

Московский инженерно-строительный институт им. В. В. Куйбышева по специальности

«инженер-строитель». После вуза прошел в тресте Мосфундаментстрой-1 путь от мастера до

главного инженера. С 1993 по 2001 год – генеральный директор ЗАО СУ-155. В 2000–2005 годах

– начальник оперативно-распорядительного управления реализации городских программ

(Комплекс архитектуры, строительства и реконструкции Москвы), отвечал за строительство

муниципальных объектов и реконструкцию ветхого жилого фонда. Под его руководством были

возведены Дом музыки на Красных Холмах, новая сцена Большого театра, искусственный

горнолыжный склон в Новопеределкине, библиотека МГУ. В январе 2005 года вернулся к

оперативному управлению ГК СУ-155. Входит в «золотую сотню» Forbes-2008 (34-е место с